Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi ALUR) (Lien Legifrance, JO 26/03/2014, p. 5809)

Les principales dispositions
    La loi de 175 articles après la décision du Conseil constitutionnel (177 avant) modifie principalement le code de la construction et de l'habitation (CCH), le code l'urbanisme et les lois suivantes : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (dite Loi Besson), loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale (dite loi DALO).

TITRE IER FAVORISER L'ACCÈS DE TOUS À UN LOGEMENT DIGNE ET ABORDABLE (art. 1er à 51)
Chapitre Ier Améliorer les rapports entre propriétaires et locataires dans le parc privé (art. 1er à 22)
    Un contrat-type est créé dans les rapports entre bailleurs et locataires : bail-type et état des lieux-type (art. 1er modifiant les art. 3 et 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (art. 1er complétant d'un art. 3-3 la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs). Il comprend : 1° Le diagnostic de performance énergétique ; 2° Le constat de risque d'exposition au plomb ; 3° Une copie d'un état mentionnant l'absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante ; 4° Un état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz, dont l'objet est d'évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit (ajout de l'art. 7-1). Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

    Le gouvernement remet au parlement, dans les six mois suivant la promulgation de la présente loi, un rapport sur l'opportunité de réviser le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (art. 2).

    L'obligation d'installation d'un détecteur de fumée faite au propriétaire est satisfaite par la fourniture d'un détecteur à son locataire ou, s'il le souhaite, par le remboursement au locataire de l'achat du détecteur (art. 3 modifiant la loi n° 2010-238 du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation).

    Le champ d'application des ventes à la découpe est étendu aux immeubles vendus par lot de plus de cinq logements au lieu de 10 auparavant (art. 5 modifiant l'art. 11-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Lorsqu'un immeuble indivis ayant cinq locaux d'habitation ou plus est mis en copropriété, les baux en cours sont prorogés de plein droit d'une durée de trois ans de plus que leur durée contractuelle ou légale antérieure, dès lors que l'immeuble est situé dans une des zones mentionnées au I de l'article 17 (art. 5 ajoutant art. 11-2 dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

    Des dispositions relatives au congé sont modifiées (art. 5 modifiant l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989). L'âge du locataire faisant obstacle à la possibilité pour le bailleur de donner congé est abaissé de soixante-dix à soixante-cinq ans. Une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois pour le locataire mais il réduit à un mois dans diverses hypothèses comme la localisation en zone tendue.

    Un encadrement des prix des loyers est instauré dans les « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social (art. 6 modifiant l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989). Dans ces zones, le représentant de l'État dans le département fixe chaque année, par arrêté, un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré, exprimés par un prix au mètre carré de surface habitable, par catégorie de logement et par secteur géographique. Chaque loyer de référence est égal au loyer médian calculé à partir des niveaux de loyers constatés par l'observatoire local des loyers selon les catégories de logement et les secteurs géographiques. Chaque loyer de référence majoré et chaque loyer de référence minoré sont fixés respectivement par majoration et par minoration du loyer de référence. Le loyer de référence majoré est égal à un montant supérieur de 20 % au loyer de référence et le loyer de référence minoré est égal au loyer de référence diminué de 30 %. Le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Le locataire peut engager une action en diminution de loyer si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du contrat. 

    Le gouvernement remet un rapport au parlement sur la possibilité de sanctuariser les dépôts de garantie par la création d'un dispositif permettant que la garantie locative soit déposée sur un compte ouvert auprès d'une institution financière, au nom du locataire et déblocable d'un commun accord entre le locataire et le bailleur (art. 7).

    La protection des locataires de logements meublés est renforcée par application à ce type de baux de dispositions des articles précédents (bail-type, encadrement des loyers) (art. 8 ajoutant un titre dans la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale, art. 25-3 à 25-11). 

    La personne qui offre à la location en meublé de tourisme un local à usage d'habitation constituant sa résidence principale n'a pas l'obligation de faire une déclaration préalable au maire (art. 10 modifiant l'article L. 324-1-1 du code du tourisme).

    Toute personne qui se livre ou prête son concours contre rémunération, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d'une plateforme numérique, à la mise en location d'un meublé de tourisme et d'un local auparavant à usage d'habitation dans les départements de la petite couronne informe le loueur des obligations de déclaration ou d'autorisation préalables et obtient de lui, préalablement à la location du bien, une déclaration sur l'honneur attestant du respect de ces obligations (art. 11 insérant l'art. L. 324-2-1 du code du tourisme).

    Les dispositions de l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989, relatif à l'application aux baux des habitations à loyer modéré (HLM) et aux baux de la loi de 1948, sont adaptées pour tenir compte des évolutions et modifications apportées à la loi du 6 juillet 1989 par la présente loi (art. 12) . La protection de ces locataires est ainsi renforcée.

    Le code de la construction et de l'habitation est complété par une section consacrée à la résidence universitaire (art. 13 insérant l'art. L. 631-12). La résidence universitaire est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs, meublés ou non, et des locaux affectés à la vie collective. Cet établissement accueille des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage et des personnes titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage. A titre exceptionnel, cet établissement peut accueillir des enseignants et des chercheurs. Les occupants ne bénéficient pas du droit au maintien dans les lieux. Le contrat de location a une durée maximale d'un an. Il peut être renouvelé dès lors que l'occupant continue à remplir les conditions requises. Le résident ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement.

    Les conditions d'entrée en vigueur de la présente loi aux contrats de location en cours sont précisées (art. 14).

    Le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile devient constitutif d'un changement d'usage au sens de l'art. L. 631-7 du CCH (art. 16 complétant l'article L. 631-7 du CCH). Une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique de louer pour de courtes durées des locaux destinés à l'habitation à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile (art. 16 insérant l'art. L. 631-7-1 dans le CCH). La délibération fixe les conditions de délivrance de cette autorisation temporaire par le maire de la commune, les critères de cette autorisation temporaire, qui peuvent porter sur la durée des contrats de location, sur les caractéristiques physiques du local ainsi que sur sa localisation en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d'habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Ces critères peuvent être modulés en fonction du nombre d'autorisations accordées à un même propriétaire.

    Toute personne assujettie à l'obligation d'assurance ou tout bailleur souscrivant une assurance habitation pour le compte d'un locataire qui, ayant sollicité la souscription d'un contrat auprès d'une entreprise d'assurance couvrant en France les risques dont elle doit répondre en sa qualité de locataire, se voit opposer un refus peut saisir le bureau central de tarification (art. 21 ajoutant l'art. L. 215-1 dans le code des assurances). Le bureau central de tarification fixe le montant de la prime moyennant laquelle l'entreprise d'assurance intéressée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Il peut, dans les conditions fixées par décret en Conseil d'Etat, déterminer le montant d'une franchise qui reste à la charge de l'assuré.

Chapitre II Mettre en place une garantie universelle des loyers (art. 23)
    Une garantie universelle des loyers (GUL) est mise en place pour indemniser les impayés de loyer de l'ensemble des bailleurs du parc locatif privé, en location nue ou meublée (art. 23 insérant l'article 24-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les objectifs affichés sont de sécuriser les relations entre bailleurs et locataires à travers une large mutualisation des risques, d'encourager la mise en location des logements vacants, de lutter contre les pratiques parfois excessives de sélection à l'entrée des logements locatifs et de favoriser l'accès au logement locatif des populations fragiles. Ce dispositif se substitue au mécanisme de cautionnement sur les logements éligibles à la garantie universelle. Un établissement public administratif de l'État, l'Agence de la garantie universelle des loyers, est créée afin de mettre en place et d'administrer la garantie, directement ou par l'intermédiaire d'organismes, et de contrôler sa mise en œuvre ainsi que l'activité desdits organismes.

Chapitre III Renforcer la formation, la déontologie et le contrôle des professions de l'immobilier (art. 24)
    Les obligations de compétences et des modalités de contrôle permanent s'imposant aux professionnels de l'immobilier régis par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce dite loi Hoguet sont renforcées. Les conditions d'exercice des activités d'entremise et de gestion immobilières sont modifiées. Ainsi, une clause d'exclusivité d'une durée limitée est imposée dans la convention conclue entre la personne se livrant à la vente de listes ou de fichiers relatifs à l'achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis et le propriétaire du bien inscrit sur la liste ou le fichier ou le titulaire de droits sur ce bien. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 est complétée par des dispositions portant sur l'encadrement et le contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières. A ces fins, sont institués notamment le Conseil national de la transaction et de la gestion immobilières dont la mission est de veiller au maintien et à la promotion des principes de moralité, de probité et de compétence nécessaires au bon accomplissement des activités et la commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières, qui connaît de l'action disciplinaire exercée à raison de faits commis dans son ressort.

Chapitre IV Améliorer la prévention des expulsions (art. 25 à 29)
Section 1 Traiter les impayés le plus en amont possible (art. 25 à 27)
    La trêve hivernale pour les expulsions est prolongée de 15 jours et s'étend désormais du 1er novembre jusqu'au 31 mars (au lieu du 15 mars) (art. 25 modifiant l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution).

    Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu'il habite sans avoir obtenu le concours de l'État dans les conditions prévues à l'article L. 153-1 du code des procédures civiles d'exécution, à l'aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d'emprisonnement et de 30 000 € d'amende (art. 26 ajoutant l'art. 226-4-2 dans le code pénal).

    Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée (art. 27).

Section 2 Renforcer le rôle des commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et assurer une meilleure articulation avec les fonds de solidarité pour le logement (art. 28 et 29)
    Une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est créée dans chaque département (art. 28 ajoutant l'art. 7-2 dans la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement). Cette commission a pour missions de : 1° Coordonner, évaluer et orienter le dispositif de prévention des expulsions locatives défini par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées et la charte pour la prévention de l'expulsion ; 2° Délivrer des avis et des recommandations à tout organisme ou personne susceptible de participer à la prévention de l'expulsion, ainsi qu'aux bailleurs et aux locataires concernés par une situation d'impayé ou de menace d'expulsion. La commission départementale de coordination des actions de préventions des expulsions locatives (CCAPEX) doit être saisie dès le commandement d'avoir à libérer les locaux. Afin d'organiser le traitement coordonné des situations d'expulsion locative, une charte pour la prévention de l'expulsion est élaborée dans chaque département avec l'ensemble des partenaires concernés.

    Un rapport du gouvernement sur les modalités de calcul du montant des aides personnelles au logement prenant en compte la moyenne des ressources perçues au cours des trois derniers mois précédant la demande est transmis au Parlement avant la fin de l'année 2014 (art. 29).

Chapitre V Faciliter les parcours de l'hébergement au logement (art. 30 à 46)
Section 1 Accueil, hébergement et accompagnement vers le logement (art. 30 à 40)
Sous-section 1 Consacrer juridiquement les services intégrés d'accueil et d'orientation (art. 30 à 32)
    Un cadre juridique est créé pour les services intégrés d'accueil et d'orientation (SIAO) et leur déploiement territorial est organisé (art. 30 insérant les art. L. 345-2-4 à L. 345-2-11). Afin d'assurer le meilleur traitement de l'ensemble des demandes d'hébergement et de logement formées par les personnes ou familles sans domicile ou éprouvant des difficultés particulières, en raison de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence, pour accéder par leurs propres moyens à un logement décent et indépendant et d'améliorer la fluidité entre ces deux secteurs, une convention est conclue dans chaque département entre l'État et une personne morale pour assurer un service intégré d'accueil et d'orientation (SIAO). Il a notamment pour missions, sur le territoire départemental de recenser toutes les places d'hébergement, les logements en résidence sociale ainsi que les logements des organismes qui exercent les activités d'intermédiation locative, de gérer le service d'appel téléphonique pour les personnes ou familles concernées, de veiller à la réalisation d'une évaluation sociale, médicale et psychique des personnes ou familles, de traiter équitablement leurs demandes et de leur faire des propositions d'orientation adaptées à leurs besoins, transmises aux organismes susceptibles d'y satisfaire et de suivre le parcours des personnes ou familles prises en charge, jusqu'à la stabilisation de leur situation.
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    Avant le 31 décembre 2014, le gouvernement transmet au parlement un rapport présentant les conditions et modalités de mise en œuvre d'un statut unique pour les établissements et services de la veille sociale, de l'hébergement et de l'accompagnement (art. 32).

Sous-section 2 Renforcer la gouvernance au niveau régional et l'articulation entre le logement et l'hébergement (art. 33 à 39)
    La loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement (dite Loi Besson) est complétée pour définir l'habitat indigne, l'habitat informel et la situation de précarité énergétique (art. 30 ajoutant l'art. 1er-1). Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d'habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l'état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. Sont constitutifs d'un habitat informel les locaux ou les installations à usage d'habitation édifiés majoritairement sans droit ni titre sur le terrain d'assiette, dénués d'alimentation en eau potable ou de réseaux de collecte des eaux usées et des eaux pluviales, ou de voiries ou d'équipements collectifs propres à en assurer la desserte, la salubrité et la sécurité dans des conditions satisfaisantes. Est en situation de précarité énergétique une personne qui éprouve dans son logement des difficultés particulières à disposer de la fourniture d'énergie nécessaire à la satisfaction de ses besoins élémentaires en raison de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d'habitat. »

    Le plan départemental d'accueil, d'hébergement et d'insertion (PDAHI) est fusionné avec le plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) pour devenir le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD) afin de permettre d'assurer, dans les territoires, la cohérence des réponses en matière de logement et d'hébergement et de faciliter les parcours d'hébergement vers le logement (art. 34 modifiant les art. de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 dite loi Besson).

    Les fonds de solidarité pour le logement font connaître leur rapport annuel d'activité au ministre chargé du logement (art. 36 complétant l'art. 6 de la loi Besson). Ces rapports font l'objet d'une présentation et d'un débat aux comités régionaux de l'habitat et de l'hébergement.

    La procédure de remise gracieuse de créance est assouplie et la compétence du président du conseil général est étendue aux créances dans le cadre de l'hébergement de ménages au titre de l'aide sociale à l'enfance (art. 38 complétant l'art. L. 121-4 du code de l'action sociale et des familles).

Sous-section 3 Développer la participation des personnes accueillies ou accompagnées (art. 40)
    La définition, le suivi et l'évaluation du dispositif d'accueil, d'hébergement et d'accompagnement vers l'insertion et le logement des personnes sans domicile sont réalisés selon des modalités qui assurent une participation des personnes prises en charge par le dispositif ou l'ayant été (art. 40 insérant un article L. 115-2-1 dans le code de l'action sociale et des familles).

Section 2 Améliorer les dispositifs relatifs au droit au logement opposable (art. 41 à 45)
    La possibilité de proposer aux personnes reconnues prioritaires au titre du droit au logement opposable (DALO) un logement social faisant l'objet d'un bail glissant est encadrée juridiquement (art. 41 modifiant notamment l'article L. 441-2-3 code de la construction et de l'habitation). Le bail glissant a vocation à permettre l'accès des ménages en difficulté au statut de locataire en titre au terme du bail glissant, après une première période durant laquelle le ménage est sous-locataire du logement. Un ménage qui connaît des difficultés particulières peut ainsi être, non pas accompagné vers le logement, mais accompagné vers le statut de locataire, ce qui deviendra effectif dès lors qu'il aura acquis la capacité à assumer les obligations résultant d'un bail à son nom.

    Lorsque la commission de médiation reconnaît un demandeur prioritaire auquel un logement doit être attribué en urgence et que celui-ci fait l'objet d'une décision de justice prononçant l'expulsion de son domicile, elle peut saisir le juge afin que celui-ci accorde des délais (art. 41 complétant l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation).

    Lorsque la commission de médiation, saisie d'une demande d'hébergement ou de logement dans un établissement ou un logement de transition, un logement-foyer ou une résidence hôtelière à vocation sociale dans les conditions prévues, estime qu'un tel accueil n'est pas adapté et qu'une offre de logement doit être faite, elle peut, si le demandeur remplit les conditions fixées, le désigner comme prioritaire pour l'attribution d'un logement en urgence et transmettre au représentant de l'État dans le département cette demande aux fins de logement, dans le délai fixé (art. 43 complétant L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation). 

Section 3 Simplifier les règles de domiciliation (art. 46)
    Les règles de domiciliation de droit commun prévues par le code de l'action sociale et des familles sont étendues aux bénéficiaires de l'aide médicale d'État (AME) ainsi qu'aux demandeurs d'asile et s'appliquent pour l'exercice des droits civils (art. 46 modifiant les art. L. 252-2, L. 264-1 et L. 364-2 CASF et complétant l'article 102 du code civil). La finalité est de simplifier en mettant fin à la diversité des règles de domiciliation des personnes sans domicile stable.

Chapitre VI Créer de nouvelles formes d'accès au logement par l'habitat participatif (art. 47 à 51)
    Un cadre juridique est déterminé pour l'habitat participatif, qui représente une alternative entre le logement individuel et l'habitat collectif (art. 47 ajoutant dans le CCH un titre préliminaire intitulé les sociétés d'habitat participatif , art. L. 200-1 et s.). L'habitat participatif est une démarche citoyenne qui permet à des personnes physiques de s'associer, le cas échéant avec des personnes morales, afin de participer à la définition et à la conception de leurs logements et des espaces destinés à un usage commun, de construire ou d'acquérir un ou plusieurs immeubles destinés à leur habitation et, le cas échéant, d'assurer la gestion ultérieure des immeubles construits ou acquis. En partenariat avec les différents acteurs agissant en faveur de l'amélioration et de la réhabilitation du parc de logements existant public ou privé et dans le respect des politiques menées aux niveaux national et local, l'habitat participatif favorise la construction et la mise à disposition de logements, ainsi que la mise en valeur d'espaces collectifs dans une logique de partage et de solidarité entre habitants. Les sociétés d'habitat participatif peuvent se constituer sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion. Les personnes souhaitant s'engager dans cette démarche peuvent s'associer en sociétés d'habitat participatif, sous réserve, lorsqu'elles se constituent sous la forme de coopératives d'habitants ou de sociétés d'attribution et d'autopromotion, que les éventuelles personnes morales qui y adhèrent ne détiennent pas plus de 30 % du capital social ou des droits de vote.

    Des dispositions précisent les conditions d'accès du gestionnaire d'un logement-foyer gestionnaire au local privatif du résident (art. 48 complétant l'article L. 633-2 du CCH).

    Des modifications sont apportées à la loi n° 86-18 du 6 janvier 1986 relative aux sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé (art. 50).

TITRE II LUTTER CONTRE L'HABITAT INDIGNE ET LES COPROPRIÉTÉS DÉGRADÉES (art. 52 à 95)
Chapitre Ier Repérer et prévenir l'endettement et la dégradation des copropriétés (art. 52 à 62)
Section 1 Créer un registre d'immatriculation des copropriétés (art. 52 à 53)
    Un registre d'immatriculation des copropriétés est créé afin de faciliter la connaissance des pouvoirs publics sur l'état des copropriétés et la mise en œuvre des actions destinées à prévenir la survenance des dysfonctionnements (art. 52 insérant les art. L. 711-1 et s. dans le CCH). Y sont immatriculés les syndicats de copropriétaires qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d'habitation. Un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de l'informatique et des libertés, précise les conditions de publicité des informations du présent article ainsi que les conditions de consultation du registre. Pour la mise en œuvre des politiques de l'habitat et de lutte contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées, l'État, les collectivités territoriales et leurs groupements obtiennent, à leur demande, du teneur du registre communication des informations du registre relatives aux copropriétés situées sur leur territoire.

    Le délai imparti aux syndicats de copropriétaire pour procéder à leur immatriculation dépend du nombre de lots administrés (art. 53). 

Section 2 Mieux informer les acquéreurs de lots de copropriété (art. 54)
    La protection des acquéreurs de logement en copropriété est renforcée en améliorant leur information notamment par une série de mentions obligatoires dans les annonces immobilières concernant les copropriétés (soumission du bien au statut de la copropriété, nombre de lots, montant annuel des charges, procédures en cours) et la liste des documents à annexer à la promesse de vente (à défaut : rallongement du délai de rétractation) (art. 54 complétant le CCH par un titre Information des acquéreurs comprenant un chapitre unique intitulé  Dispositions particulières relatives à la vente d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, art. L. 721-1 et s.).

    Une fiche synthétique de la copropriété doit être mise à disposition des copropriétaires afin d'améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété et de prévenir son endettement (art. 54 complétant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis). Le syndic doit établir cette fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret . Le syndic doit la mettre à jour chaque année. Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

Section 3 Améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété pour prévenir son endettement (art. 55 à 57)
    La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est modifiée afin d'améliorer la gouvernance et la gestion de la copropriété et de prévenir son endettement (art. 55).

    Lorsque le syndicat de copropriétaires comporte moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces et que son budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €, le syndicat peut bénéficier des dérogations à diverses dispositions (art. 56 insérant l'art. 17-1-1 dans la loi du 10 juillet 1965).

Section 4 Prévenir la dégradation des copropriétés et faciliter la réalisation des travaux de conservation des immeubles (art. 58 à 62)
    Dans les immeubles à destination partielle ou totale d'habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l'issue d'une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux (art. 58 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). En outre, chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre. Afin d'assurer l'information des copropriétaires sur la situation générale de l'immeuble et, le cas échéant, aux fins d'élaboration d'un plan pluriannuel de travaux, l'assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété (art. 58 insérant l'art. L. 731-1 dans le CCH).

Chapitre II Redresser efficacement les copropriétés dégradées (art. 63 à 74)
Section 1 Améliorer la procédure du mandataire ad hoc (art. 63)
    La procédure d'alerte ou de « mandataire ad hoc » qui a vocation à être mise en place dès lors qu'un pourcentage de 25 % d'impayés de charges est constaté par le syndic, est modifiée (art. 63 modifiant la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965).

Section 2 Réformer la procédure d'administration provisoire et mettre en place de nouveaux outils à disposition de l'administrateur provisoire (art. 64)
    A cette fin aussi, la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 est modifiée.

Section 3 Permettre la requalification des copropriétés très dégradées (art. 65 à 71)
    Un dispositif destiné à permettre la requalification des copropriétés très dégradées est mis en place ( art. 65 complétant le code de la construction et de l'habitation, par un titre consacré au  traitement des difficultés des copropriétés dégradées comportant un chapitre unique intitulé « Opérations de requalification des copropriétés dégradées, art. L. 741-1). Des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. Ces opérations sont menées sur un périmètre défini par l'État, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d'un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d'une politique locale de l'habitat. Chaque opération fait l'objet d'une convention entre personnes publiques, dont, le cas échéant, l'opérateur chargé de la mise en œuvre est signataire, qui peut notamment prévoir les actions suivantes : 1° Un dispositif d'intervention immobilière et foncière, incluant des actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété ; 2° Un plan de relogement et d'accompagnement social des occupants ; 3° La mobilisation des dispositifs coercitifs de lutte contre l'habitat indigne ; 4° La mise en œuvre d'actions ; 5° Le cas échéant, la mise en œuvre d'un plan de sauvegarde ainsi que de la procédure d'administration provisoire renforcée ;  6° La mise en œuvre d'actions ou d'opérations d'aménagement, au sens de l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme, intégrant les objectifs de l'opération. L'opération de requalification de copropriétés peut donner lieu à l'instauration du droit de préemption urbain renforcé. L'État peut même déclarer d'intérêt national une opération de requalification de copropriétés dégradées, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d'État, si l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements.

    L'État peut confier par décret en Conseil d'État, en application de l'article L. 741-2 du code de la construction et de l'habitation, à un établissement public foncier la conduite d'une opération de requalification de copropriétés dégradées d'intérêt national, après avis de son conseil d'administration (art. 66 insérant dans le code de l'urbanisme un article L. 321-1-1).

    Lorsqu'un groupe d'immeubles ou un ensemble immobilier déterminé, à usage d'habitation ou à usage mixte professionnel, commercial et d'habitation, soumis au régime de la copropriété est confronté à de graves difficultés sociales, techniques et financières résultant notamment de complexités juridiques ou techniques et risquant à terme de compromettre leur conservation, le représentant de l'État dans le département peut, à son initiative ou sur proposition du maire de la commune, du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, d'associations d'habitants, d'associations de propriétaires ou de copropriétaires ou de l'administrateur provisoire, confier à une commission qu'il constitue le soin d'élaborer un diagnostic de la situation et de proposer un plan de sauvegarde destiné à résoudre les difficultés du groupe d'immeubles bâtis ou de l'ensemble immobilier concerné (art. 69 modifiant l'art. L. 615-1 du CCH). Cette commission comprend obligatoirement des représentants des propriétaires et des locataires des immeubles concernés. Le projet de plan de sauvegarde est soumis à l'approbation du représentant de l'État dans le département et à l'avis du maire, du président de l'EPCI compétent en matière d'habitat.

Section 4 Réformer la procédure de carence (art. 72 et 73)
    La procédure de carence prévue aux articles L. 615-6 et suivants du code de la construction et de l'habitation est réformée (art. 72). En cas d'incapacité d'assurer la conservation d'un immeuble d'habitation le maire ou le président de l'EPCI peut saisir le président du TGI aux fins de désignation d'experts afin de constater l'importance du déséquilibre financier du propriétaire ou de l'organisme assurant la gestion de l'immeuble, ainsi que la nature et l'importance des travaux à mettre en oeuvre. Au vu des conclusions de l'expertise, le président du TGI peut déclarer l'état de carence du propriétaire ou de l'organisme gestionnaire et cela ouvre la procédure d'expropriation de l'immeuble.

Section 5 Mesures diverses (art. 74)
    La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée est modifiée : abrogation des articles 45-1, 46-1 et 49.

Chapitre III Renforcer les outils de la lutte contre l'habitat indigne (art. 75 à 95)
Section 1 Permettre l'unification des polices de l'habitat (art. 75)
    La lutte contre l'habitat indigne est renforcée en permettant notamment aux EPCI de devenir acteur unique de la lutte contre l'habitat indigne en donnant à leurs présidents les prérogatives en matière de police spéciale du logement, détenues d'une part par les maires des communes membres, d'autre part, par le préfet (art. 75 modifiant divers articles du code général des collectivités territoriales dont l'article L. 5211-9-2).

Section 2 Améliorer la protection de l'acquéreur immobilier (art. 76)
    Dès qu'il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble bâti, l'occupant de l'immeuble contaminé en fait la déclaration en mairie (art. 76 ajoutant dans le CCH, une section consacrée à la lutte contre la mérule, art. L. 133-7 et s.).
Section 3 Améliorer la lutte contre les marchands de sommeil et l'habitat indigne (art. 77 à 95)
Est créée la peine d'interdiction d'acheter pour une durée de cinq ans au plus un bien immobilier à usage d'habitation, à d'autres fins que son occupation à titre personnel ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement (art. 77 complétant les articles 225-19 du code pénal, L. 1337-4 du code de la santé publique, L. 123-3 et L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation). Pour l'application de la peine d'interdiction d'acheter un bien immobilier à usage d'habitation ou un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement ainsi prévue le notaire chargé d'établir l'acte authentique de vente d'un bien immobilier à usage d'habitation ou d'un fonds de commerce d'un établissement recevant du public à usage total ou partiel d'hébergement vérifie si l'acquéreur a fait l'objet de l'une de ces condamnations (art. 77 insérant l'art. L. 551-1 dans le CCH). À cette fin, il interroge le casier judiciaire national par l'intermédiaire de l'Association pour le développement du service notarial placée sous le contrôle du Conseil supérieur du notariat, qui lui indique si l'acheteur personne physique ou l'un des associés ou mandataires sociaux de la société civile immobilière ou en nom collectif se portant acquéreur est dans la situation mentionnée ci-dessus.

    Si les mesures prescrites par arrêté préfectoral pour remédier à l'insalubrité n'ont pas été exécutées dans le délai imparti, l'autorité administrative peut également, sans attendre l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer par arrêté une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire défaillant (art. 78 complétant l'article L. 1331-29 du code de la santé publique).

    Si les travaux prescrits par arrêté du maire pour mettre fin à une situation d'insécurité dans un établissement recevant du public à usage d'hébergement n'ont pas été exécutés dans le délai fixé, le maire peut également, sans attendre l'expiration du délai fixé par la mise en demeure, appliquer, par arrêté, une astreinte d'un montant maximal de 1 000 € par jour de retard à l'encontre du propriétaire et de l'exploitant défaillants (art. 79 modifiant l'art. L. 123-3 CCH, les art. L. 129-2 et L. 511-2 étant également modifiés pour permettre des sanctions administratives).

    L'État confisque l'usufruit de tout ou partie des biens, quelle qu'en soit la nature, meubles ou immeubles, divis ou indivis, ayant servi à commettre l'infraction prévue à l'article 225-14 du code pénal (soumission à des conditions d'hébergement indigne de personnes vulnérables), les personnes physiques coupables gardant la nue-propriété de leurs biens (art. 81 complétant les articles 225-19 du code pénal, L. 1337-4 du code de la santé publique et les articles L. 123-3 et L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation). Les sommes sont versées au budget de l'Agence nationale de l'habitat.

    Lorsqu'un arrêté d'insalubrité, pris en application de l'article L. 1331-28 du code de la santé publique, un arrêté de péril, pris en application de l'article L. 511-2 du CCH, ou un arrêté relatif à la sécurité des équipements communs des immeubles à usage principal d'habitation, pris en application de l'article L. 129-2, concerne les parties communes d'un immeuble soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, l'arrêté précise que la non-exécution des mesures et travaux dans le délai prescrit expose les copropriétaires au paiement d'une astreinte (art. 84 complétant le CCH par un chapitre intitulé Procédures applicables aux propriétaires défaillants, art. L. 543-1).

    Lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue pas un logement décent, au sens des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois (art. 85 complétant l'article L. 542-2 du code de la sécurité sociale). L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit mettre celui-ci en conformité dans le délai maximal précité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail.

    Lorsque l'évacuation a été ordonnée par le maire, le propriétaire est tenu d'assurer l'hébergement provisoire des occupants (art. 87 complétant l'art. L. 129-3 CCH).

    Le coût estimatif des travaux et mesures prescrits par une mesure de police propre à assurer la sécurité ou la salubrité des locaux, notifiée au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires, et non réalisés au terme prévu par l'arrêté est déduit de l'estimation de la valeur d'un immeuble bâti (art. 88 complétant l'article L. 13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique). Lorsque les travaux et mesures prescrits concernent les parties communes d'un immeuble soumis au statut de la copropriété, la part des travaux et mesures déduits pour chaque lot de copropriété est effectuée au prorata de la quote-part de parties communes affectée à chaque lot.

    Lorsqu'une demande d'un citoyen auprès de l'administration relève des prérogatives des maires au titre des articles L. 123-3 et L. 123-4, L. 129-1 à L. 129-6 et L. 511-1 à L. 511-6 du code de la construction et de l'habitation, ou des prérogatives du représentant de l'État dans le département définies aux articles L. 1331-22 à L. 1331-30 du code de la santé publique, le déplacement d'un agent assermenté pour établir un constat doit intervenir dans un délai de trois mois à compter de la demande (art. 90 ajoutant article 25-1 de la loi n° 2000-321 du 12 avril 2000 relative aux droits des citoyens dans leurs relations avec les administrations).

    Une autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d'habitation dans un immeuble existant peut être instituée par l'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par le conseil municipal dans les zones présentant une proportion importante d'habitat dégradé ou dans lesquelles l'habitat dégradé est susceptible de se développer (art. 91 insérant l'art. L. 111-6-1-1 dans le CCH). Le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le maire refuse l'autorisation à chaque fois que la division contrevient à l'article L. 111-6-1 du CCH.

    L'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut « délimiter des zones soumises à autorisation préalable de mise en location sur les territoires présentant une proportion importante d'habitat dégradé » (art. 92 insérant dans le code de la construction et de l'habitation un chapitre V intitulé « Autorisation préalable de mise en location » qui comprend les articles L. 635-1 à L. 635-11). Pour chacune des zones qu'elle délimite, la délibération peut fixer les catégories et les caractéristiques des logements soumis à autorisation préalable. La mise en location d'un logement situé dans les zones soumises à autorisation préalable de mise en location est subordonnée à la délivrance d'une autorisation par le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat, ou à défaut par le maire de la commune. Des amendes peuvent être infligées en cas de non-respect des dispositions relatives à la demande d'autorisation de mise en location.

    L'organe délibérant de l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, le conseil municipal peut délimiter des zones soumises à déclaration de mise en location, au regard de l'objectif de lutte contre l'habitat indigne et en cohérence avec le programme local de l'habitat en vigueur et le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées (art. 93 complétant le CCH par un chapitre intitulé Déclaration de mise en location, art. L. 634-1 à L. 634-4).

TITRE III AMÉLIORER LA LISIBILITÉ ET L'EFFICACITÉ DES POLITIQUES PUBLIQUES DU LOGEMENT (art. 96 à 125)
Chapitre Ier Réformer les procédures de demande d'un logement social pour plus de transparence, d'efficacité et d'équité (art. 96 à 101)
    Tout EPCI doté d'un programme local de l'habitat approuvé peut créer une conférence intercommunale du logement (art. 97 ajoutant l'art. L. 441-1-5 dans le CCH). Elle rassemble, outre les maires des communes membres de l'établissement, le représentant de l'Etat dans le département, des représentants des bailleurs sociaux présents dans le ressort territorial de l'EPCI, des représentants du département, des représentants de tout organisme titulaire de droits de réservation, des représentants locaux des associations de locataires siégeant à la Commission nationale de concertation, des représentants des organismes agréés en application de l'article L. 365-2, des représentants des associations dont l'un des objets est l'insertion ou le logement des personnes défavorisées, des représentants locaux des associations de défense des personnes en situation d'exclusion par le logement et des représentants des personnes défavorisées, coprésidée par le représentant de l'Etat dans le département et le président de l'EPCI. Cette conférence adopte, en tenant compte des critères de priorité, ainsi que de l'objectif de la mixité sociale des villes et des quartiers, des orientations concernant : 1° Les objectifs en matière d'attributions de logements et de mutations sur le patrimoine locatif social présent ou prévu sur le ressort territorial de l'établissement ; 2° Les modalités de relogement des personnes relevant de l'accord collectif ou déclarées prioritaires et des personnes relevant des projets de renouvellement urbain ; 3° Les modalités de la coopération entre les bailleurs sociaux et les titulaires de droits de réservation.

    La possibilité d'enregistrement direct, par voie électronique, des demandes de logement social est créée afin de simplifier les démarches des demandeurs (art. 97 modifiant l'art. L. 441-2-1 dans le CCH). Un dossier unique de demande est institué. Le principe de l'accès universel pour tout demandeur de logement social aux informations le concernant est posé (art. 97 modifiant l'art. L. 441-2-6 du CCH). Un dispositif de partage de la connaissance et de la gestion des demandes entre les différents acteurs concernés au niveau intercommunal (art. L. 441-2-7) est mis en place et les EPCI dotés d'un plan local de l'habitat (PLH) doivent élaborer un plan partenarial de gestion de la demande de logement social et d'information des demandeurs (art. L. 441-2-8).

    Une forme numérique de la commission d'attribution de logements sociaux est prévue (art. 98 complétant l'art. L. 441-2 du CCH). A titre dérogatoire, pour une durée de trois ans à compter de la date de publication de la présente loi, dans les communes non assujetties à la taxe annuelle sur les logements vacants et après accord du représentant de l'Etat dans le département, la commission d'attribution peut prendre une forme numérique en réunissant ses membres à distance selon des modalités définies par son règlement et approuvées également par le représentant de l'Etat dans le département.

    Pour permettre de notamment favoriser la mixité sociale des villes et des quartiers, le produit du supplément de loyer de solidarité peut être affecté au financement de remises sur le loyer acquitté par les locataires connaissant des difficultés économiques et sociales (art. 99 insérant l'art. L. 441-3-2 dans le CCH). Cette remise effectuée par le bailleur doit faire l'objet d'une mention expresse sur la quittance mensuelle délivrée au locataire.

Chapitre II Améliorer le contrôle du secteur du logement social (art. 102)
    La création d'une Agence nationale de contrôle du logement social vise à améliorer le contrôle dans ce secteur (art. 102 ajoutant un chapitre dans le CCH, art. L. 342-1 et s.). Etablissement public de l'Etat à caractère administratif, l'agence est chargée d'une mission de contrôle et d'évaluation relative au logement social et à la participation des employeurs à l'effort de construction. Ses missions sont énumérées. En cas de manquements aux dispositions législatives et réglementaires qui lui sont applicables ou d'autres irrégularités commises par l'organisme, l'agence peut proposer au ministre chargé du logement de prendre des sanctions.

Chapitre III Moderniser les dispositions relatives aux organismes de logement social (art. 103)
Section 1 Moderniser les dispositifs législatifs relatifs au logement social (art. 103 à 118)

Section 2 Réformer les missions et procédures de la Caisse de garantie du logement locatif social (art. 119 à 121)
    Des modifications sont apportées aux missions, à la gouvernance et aux modalités de fonctionnement de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS) (art. 119 à 121 modifiant le CCH)..

Chapitre IV Élargir les délégations de compétence en matière de politique du logement (art. 122)

Chapitre V Réformer la gouvernance de la participation des employeurs à l'effort de construction (art. 123 à 125)
    Le tiers-financement, dans le champ d'opérations de rénovation de bâtiments, est caractérisé par l'intégration d'une offre technique, portant notamment sur la réalisation des travaux dont la finalité principale est la diminution des consommations énergétiques, à un service comprenant le financement partiel ou total de ladite offre, en contrepartie de paiements échelonnés, réguliers et limités dans le temps (art. 124 complétant le CCH par un titre consacré au tiers-financement comprenant un chapitre unique intitulé Sociétés de tiers-financement, art. L. 381-1 et L. 381-2). Est exclue du service de tiers-financement au sens du présent article la vente ou la revente d'énergies. Un décret précise le périmètre des prestations que peut couvrir le service de tiers-financement.

    Dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, le gouvernement est autorisé à procéder, par voie d'ordonnances, à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du code de la construction et de l'habitation afin d'en clarifier la rédaction et le plan (art. 125).

Suite ...

Décision du Conseil Constitutionnel
CC 20 mars 2014 Loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové

Rubriques :  urbanisme, logement, travaux publics, voirie / collectivités territoriales

Commentaires
ALUR : une grande loi ou simplement une loi volumineuse ?, AJDA, 2014, 2 juin, pp. 1070 -1102 (Dossier : 5 contrib.)

NOGUELLOU Rozen, La loi Alur et la notion d'« aliénation à titre gratuit », AJDA, 2014, 13 oct., trib., p. 1913.

La loi ALUR trois ans après, AJDA, 2017, 26 juin, pp. 1261-1281 (Dossier : 5 contrib.)